O olá pessoal tudo bem com, vocês meu, nome é bruno e esse vídeo, a gente vai falar um pouquinho sobre compra de imóveis de leilão né e, a pergunta mais importante né porque eu acredito que muitos devem se fazer né qual que é o valor correto por se paga para se, pagar né, hoje dá lance no imóvel de leilão né quais, são os custos que a pessoa tem ao adquirir um imóvel de leilão como vou saber se, eu vou ter lucro prejuízo ou. Se, eu vou sair, no zero, a zero porque só vale, a pena você comprar um imóvel de leilão e poder enfrentar todos os embaraços administrativos e.
As dores de cabeça que vai ter para poder desocupar, o imóvel porque, a maioria deles que estão ocupados s de alguma forma você vai ter alguma vantagem geralmente financeira né então só compensa se você realmente tiver alguma, vantagem, financeira, senão, não vale, a pena dor de cabeça é melhor você comprar financiar um imóvel que esteja ou comprar um imóvel é totalmente desembaraçado ou investir se você para trabalhar com, investimento, né, visando, o lucro é você investir, em um produto que que que te der que. Não fizesse tanta dor de cabeça e que te deu uma outra atividade, a certo então eu desenvolvi uma tem uma, tabela simples, no excel onde eu coloco todos os gastos nem acredito que a maioria dos gastos que você vai ter ao adquirir um imóvel em leilão é o link dessa tabela essa tabela vou disponibilizar de maneira gratuita através do drive, do google, o link, vai estar aqui na descrição açores fique à vontade de estar baixando ela e preencher e também adequado à sua realidade tudo bem então eu vou abrir aqui a tela do navegador e vou fazer de maneira prática né um exemplo e como preenche essa tabela e como avaliar um imóvel tudo bem, então, pessoal, esse daqui é um do site de leilões, em israel, chamado, zukerman, em, outros, né, megaleilões, biasi e, etc; mas a maioria deles funcionam de maneira parecida né então aqui, no lado direito vocês podem observar, os valores um negócio, chamado, primeira, praça e um, negócio chamado, o segundo, a praça o quê que significa isso a primeira praça pessoal geralmente e isso e, no caso desse daqui é um leilão judicial, tá, certo, então, já, existe, um processo em andamento e, o juiz autorizou esse esse, móvel e para ler não é geralmente os imóveis eles vão, a leilão por dívidas outros condomínio na tua, pessoa deixou de pagar, o condomínio por muito tempo e aí, a administradora do condomínio entrou entra com, ação, para pedir, a desocupação desse módulo né, para poder, pagar, essas, dívidas, condominiais, ou, quando, por, exemplo, uma, pessoa financia, o imóvel não dá conta de pagar, o financiamento e o banco retoma esse esse móvel, a primeira praça pessoal, o valor vocês podem ver que é o dobro da segunda frase porque disso a primeira praça pessoal o valor é estipulado com base na avaliação do imóvel então, o juiz ele determinam um engenheiro um avaliador um perito, ele, teria, ele vai, oi e o imóvel e aí nesse caso ele, foi, avaliado, pelo, período, pois, os por 540. 000, reais, esse esse, apartamento e é o valor da primeira praça e aí tem uma regra do código civil né do código processo civil, este pula de moto, a lei que estipula justamente isso, a primeira classe o valor de avaliação e caso não haja interessados, nessa, primeira, praça e se. Move ele pode ser anunciado, novamente, ele, pode, vir novamente, a lei não né na segunda praça para o valor até, cinquenta, por, cento abaixo do valor de avaliação então vocês, podem, observar, aqui, no 270? 000 é a metade de 540, mil reais, ok, bom, então, descendo, aqui, vai, ter toda, a descrição do imóvel área, do lote e, etc as características o mack é um imóvel em leilão judicial, ele, já tem, o número do processo aqui escrito a senhora. Tá aí é interessante vocês entrarem no processo para ver todas as características é o que que tem de dívida no caso desse móvel especificamente pessoal ele foi dado em garantia, em algum, negócio e ele possui uma dívida, né e 317, mil reais ele não possui já, pode, entrar, pra, gente, no meu, perder tempo aqui, no vídeo eu já li esse edital que ele não tem dívidas condominiais e tem uma dívida pequenininha de iptu, mas ele tem essa dívida de 317, mil reais sobre sobre ele então vocês podem observar que se ele não for vendido na a primeira frase for para segunda, praça, 270, mil reais é abaixo do valor dessa dívida então na maioria dos leilões e é, o caso desse daqui também se o lance ele foi inferior ao, valor da dívida caberá ao arrematante ou seja, o comprador pagar essa, diferença, então, quem te compra, esse, eventualmente, esse, móvel, por, exemplo, você, conseguiu, baixar, farming, 270.
000, ele, ainda, vai, ter, aquela com, essa, diferença, essa, dívida de 317, mil reais que esse é, o imóvel possui tudo bem e aí é interessante né vocês tem que ler certinho, o edital e ver tudo o que esse esse móvel tem dívida é um geralmente é o fim da dívida de iptu dívida do do condomínio então tudo isso tem que ser levado em consideração para você. Se curar este pularem, o valor que vocês vão, dar de lance tudo bem então agora, a tabela para gente, preencher os valores e, a gente verificar qual que é o valor adequado de para, vocês darem um, lance para pelo, menos, vocês, não, saírem, no prejuízo, tudo, bem então é a planilha então essa daqui, a planilha do excel que eu eu fiz tá certo eu vou escolher deslizar para vocês, aí, depois, vocês, também, dá para decorar segundo, a realidade de vocês então aqui na parte de cima né então, a descrição básica do imóvel na que tipo de modo que no caso um apartamento esse daqui é o endereço do imóvel e no caso engenheiro caetano alvares 6!
200 eu falo aqui de são paulo capital zona norte, as características do apartamento esse apartamento ele, tem, 94, metros, quadrados, três, quartos, dois, banheiros, duas, vagas de garagem, ele se localiza no primeiro andar, o número do lote né aqui pessoal é a forma de pagamento rua imóveis os melhores judiciais geralmente, a pagamento à vista aço, a possibilidade de vocês colocarem uma proposta parceladas né então geralmente é um mínimo de entrada de vinte e cinco, a trinta por cento de entrada e o saldo dividido em até 48 vezes, aplicada, uma taxa de juros, mensal acerto, no caso de pagamento parcelado com, aplicação de taxa de juros, vocês também não! Tá na minha nesse exemplo aqui mas vocês também tem que calcular essa taxa de juros acrescentar essa taxa de juros é afins exemplificativos aqueles. Tá tá fazendo quando a gente fosse comprar esse imóvel à vista a senhora foi assim eu vou pagamento à vista ele tem nos pelo, menos nos leilões, judiciais, eles, têm, precedência, sobre, propostas, parceladas, então é uma proposta de pagamento à vista mesmo que seja, o valor mínimo lá de 270, mil reais ele vai se ele vai, a impedir qualquer outro tipo de proposta parcelada mesmo que a proposta parcelada seja por um valor superior ao valor à vista a certo então se tiver um lance de valor à vista ele, tem precedência, a gente colocou, pia a vista o leiloeiro olhar, no caso é o site da zuca, o tipo de leilão ele é um leilão judicial né então nós, temos, outras formas de leilão, né temos judicial e, o extra judicial o uso disse ao, a gente acredita que é um pouco mais fácil porque já existe uma ação mandamental sejam existe um processo existe, o juiz da causa né e se você adquirir esse imóvel você vai ter que contratar um advogado né na maioria dos casos você tem que contratar um advogado e esse advogado tenta entregar só vai, ser, um, pouco, mais, fácil mais barato ele vai, entrar com, pedido de adjudicação, ou seja, ele, vai, entrar com, o carro, você como parte do processo e vai solicitar a desocupação do imóvel então aqui nesse caso específico, a data do da primeira frase, do leilão dia quatro de fevereiro e se não valores de 540, mil reais e caso ele não seja medida na primeira praça ele, a data da 2ª praça dia vinte e cinco de fevereiro 2020 dois esse vídeo gravado, no dia dezoito de janeiro de 22 então ainda tem um tempinho em oi e o valor da da segunda classe é metade do da primeira praça conforme, aquela regra que a gente falou para os senhores muito, bem agora, a gente vai começar, a falar dos custos esse desse modo né então uma coisa que o senhor tem que verificar né e aí você consegue tudo através de site de pesquisa na tela que internet né, então você pesquisa lá fazendo se for por causa não, mas, o caso aqui é um apartamento então tem, condomínio, ou, você, pesquisa, lá imóveis na internet nesse, nesse prédio, para alugar e você, verifica qual que é o valor do condomínio desse desse desse prédio, para você, considerar, isso, daí, então, no caso, esse, esse apartamento é mil-réis, por, mês, aproximadamente, no seu primeiro dado, a ser lançado depois isso daqui é uma informação muito importante é o preço médio de mercado de modo, similar esse daqui umas informações mais importantes quanto que vale um outro imóvel com as mesmas características desse que a gente.
Tá querendo comprar como que eu sei isso de por isso é interessante pessoa vocês comprarem móveis que vocês conheçam a região né ou saia ou de alguma forma o preço médio de imóveis com as mesmas características como que você pode verificar isso também através de pesquisa então você joga lá, no google né, o endereço e verifica se há outros imóveis à venda de madeira, normal no condomínio eu já fiz, a pesquisa desse desse condomínio e vi que o preço médio dos apartamentos à venda lá ou que foram novo negociados o que estão à venda ele gira em torno de de reais então vamos por? Se, eu quiser comprar um apartamento hoje lá sem ser de leilão, eu vou pagar na média 550 mil reais eu posso pagar um pouquinho mais caro se o apartamento tiver mais arrumado ou posso pagar mais barato eventualmente se, eu conseguir oferecer, o valor à vista às vezes eu consigo os pontos mas o preço médio que a gente vai considerar é é 550 mil reais nesse condomínio eu vi? Lá nas informações do edital e ele tem uma dívida de aproximadamente, mil reais condomínio a senhora então eu coloquei aqui ó dívidas de iptu r$ 1000 iptu dívida de iptu esse modo ele também tem uma dívida de condomínio, já aproximadamente, 1. 300 reais segundo, o site do do leilão os outros débitos do do condomínio e do imóvel, tão caso, como, eu falei, para vocês, esse mobile consta, uma dívida de 317, mil reais então eu coloquei aqui. Tá certo e o outro custo que você vai ter que ir com considerado é, o posto com, um advogado, para você, retirar, o morador de lá porque, a maioria das, vezes, o imóvel está ocupado né aqui esse valor ele, varia, bastante dependendo de onde você mora da região onde está localizado, o imóvel se você tem algum advogado conhecido que já trabalha com, você e, etc. É então vocês, antes de dar, o lance no imóvel também não sei se, tem que saber se favor ligue para advogados que vocês conheço pesquisa na internet advogados que trabalham com, esse tipo de ação de desocupação de imóveis e faça uma cotação tão legal o que você cobra para entrar com, maçã, para desocupar, um, imóvel de delena, lá, eu cobro tanto, a eu falo trampo e aí você coloca esse valor aqui eu coloquei, um valor médio de 5, mil reais que é o valor oi gente é eu pago por um advogado que costuma, trabalhar, comigo, uma, prestar, serviço, para mim, então, em, média, ele, cobra, 5. 000, reais, custas, judiciais, pessoal, então, a tabela está configurada, para calcular, ou, por, cento, sobre, o valor.
Do lance e provavelmente é é o valor das custas do processo que vocês vão pagar a senhora então já, tá colocada clima de automática comissão do leiloeiro a maioria pessoal nem que o padrão isso daí no site de leilões ou eles eles cobram cinco por cento do valor do lance sobre, o valor do lance então se você dá o nosso decênio reais as cinco porcento sobre 100, mil reais estão r$ 5000 vai para o leiloeiro aqui um, outro, custo, pessoal, isso aqui, tá tudo na fórmula tava só então é ele acaba saindo de maneira automática do senhor jesus precisa se preocupar os cursos de reparos e reformas isso daqui pessoal é é um outro valor que vocês tem que levar em consideração geralmente geralmente quando é um imóvel de leilão judicial o avaliador um engenheiro ou perito ali uma, oficial de justiça ele entrou dentro do condomínio e no caso desse aqui aconteceu isso então você ver, as fotos do da parte interna do imóvel e aí vocês conseguem avaliar quanto possivelmente vocês vão ter que gastar de reforma para esse mangá vai ter que só pintar tem que trocar o piso não tem que arrumar o teto então isso aí também pode pesar nesse, caso, específico, pelas fotos é só, no máximo uma pintura do imóvel está bem conservado esse imóvel perto geralmente leilões extrajudiciais você, não, tem, como, saber, como está, a parte interna desse desse móvel né eu sei que o imóvel seja muito estragado a certo então eventualmente você vai ter um custo razoável com, reforma, então você tem que deixar uma, gordura razoável aqui, para eventuais, as, reformas, né, então, às, vezes, conversando com, vizinho, lá, sabe, como, já, entrou, lá na casa. Do como é que é arrumadinho não para você ter uma estimativa de quanto, você vai, gastar com, uma, reforma, desse, modo para você poder, morar, ou, mesmo, você, revender, custos com, cartório, souza, imóvel, pessoal, quando, você, compra, você tem, os cursos de cartório, né curso de itbi que a transferência de imposto sobre transferência de bens imóveis é a escritura e o registro geralmente esse valor é cinco porcento mais ou menos ele pode variar mas é mais ou menos cinco por cento sobre, o valor do imóvel é um aquele também de calculando de maneira automática e e pode ser que você consiga desocupar esse imóvel, no prazo curto três meses quatro, meses, você, consiga tomar posse do imóvel ou pode ser que o ocupante desse desse desse mês imóvel, ele, entre com, recurso e isso, dá esse estenda pode se seria até, quando, o sol já vi, até, dois, anos, agarrar não é comum geralmente, entre, 4, meses e um ano no máximo desenrola, a certas mais vocês tem que se precaver e projetar essa essa possível problemas você ficar um, ano até, dois anos sem utilizar, o imóvel pagando, as contas dele que a partir do momento que você deu o lance o condomínio iptu e demais curso de manutenção de modo passa cedo proprietário mesmo que você não esteja ainda na posse desse desse móvel então o que que eu coloco aqui na tabela para uma.
Média né então vamos supor que a gente fique um ano, sem poder usar, o tempo alugar sem poder morar ou você poder revender então dois meses com, esse, módulo parado, ele, vai te gerar, deste, condomínio 12, mil reais ela lá atrás que a gente falou para o valor do condomínio é meu reais então, no caso aqui você vai ter, o curso de 12, não reais durante um, ano o iptu eu também pesquisei na internet o iptu descer nesse móvel, fica, tem, um anual é de uns, r$ 1000, a senhora, tá então deve, tá somada aqui também e aqui pessoal tem uma outra coisa que chama custo de oportunidade o que que é isso pessoal fica, o curso de oportunidade 12 meses se você tem esse dinheiro é guardado lá então, para não, lance mas e se, você tem 217 minerais, 300, mil reais guardados, para comprar, esse, imóvel de leilão, se você, deixar, você mora, o armeiro aplicado durante 12, meses e alguma algum investimento por exemplo de renda, fixa por exemplo de 10, porcento ao, ano até hoje que a taxa da renda e aí ele vai gerar um lucro de aproximadamente 43. Mil e oitocentos reais então é um valor para os tem que se considerasse o seu se você ficar sem poder usar esse imóvel durante um, ano com, seu dinheiro, parado, durante, um, ano e é isso que é o custo de oportunidade é o que você estaria deixando de ganhar se você aplicar se em outro investimento, o curso de aquisição é esses cursos aqui em cima que eu falei para para: vocês então, a comissão do leiloeiro os cursos com, reparo e reforma, os com, cartório urso, advogado e, etc! Isso daqui, sem considerar, o valor do lance tá bom pessoal ao custo de aquisição e aí pessoal entra que é o ponto chave né é qual que é o maior maior. Valor de lance que eu posso, dar nesse móvel específico para que o pelo menos não tenha prejuízo ou possivelmente não tem prejuízo aqui ele está sempre pensando nas piores situações mas é assim que suas tem que pensar lembro que a gente falou que o preço de mercado desse modo é de 550, mil reais então, o meu custo ele não pode ser portanto superior, a 550 mil reais então aqui eu já tinha preenchido de marina prévia mesmo mas é aqui que vocês vão, o quanto que vocês podem dar de valor de lance para esse modo específico para não ultrapassar, os 550, mil reais que a gente falou a senhora eu vamos supor lembra-la que na segunda praça, o valor mínimo é de 270, mil reais só vamos supor que vocês consigam comprar esse mole por 270, mil reais é a melhor das, situações né bom então vamos supor que vocês consigam comprar esse imóvel na melhor das situações nós vamos supor que vocês conseguiram comprar esse esse imóvel pelo valor mínimo e é 270 mil reais ainda assim você vai ter um custo de aquisição de 345, mil reais esse vai ser, o custo de aquisição considerando aquela dívida que a gente falou lá para lá, para vocês então se você der um valor de 270, mil reais na realidade você vai gastar com, esse apartamento, em, específico 345, mil reais aproximadamente 345? 760 temos falou que o que o apartamento ele ele vale no valor de mercado mais umas 550, mil reais bom então possivelmente você vai, ter um músculo e do zé de 204, mil reais no caso de uma revenda ou é o que você estaria ganhando se você conseguir comprar e se move por esse valor vamos supor que você não conseguiu pegar por 270, mil vamos supor que você conseguiu pegar por 300reais não será que compensa ó ainda compensa cuja aquisição vai ser para você, 380b, então, você deu uma de 300 só que ele vai você vai gastar e faço 382 porém considerando os 550, mil você ainda vai ter um lucro 168, mil reais é um ótimo valor não consegui pegar por, presença não se preocupe ele, por, 400? 000, pessoal, 400. 000 ó um, lance de 400.
000, para esse, imóvel, ele, vai, gerar, um, pulso, já, total de aquisição de 503, r$ 1000, a no caso se eu já diminuiu 47 mil reais mas ainda é uma vez por semana parei até, no lucro de 47 mais vamos subir ainda mais vamos colocar 430, mil reais, o lance e foi, para 579, no meu custo de aquisição, seu louco caiu, para 10, mil setecentos vamos subir ainda, mais, vamos, colocar 435. 000, reais e aí assim precisamos colocando, o valor ou ainda deu, o lucrinho vamos lá que mais 440, mil reais ó para: esse valor de lance pessoal de 440, mil reais você vai ter, o curso total de 551, mil reais ó aqui já deu prejuízo então já, tá com valor acima do valor de mercado então você teoricamente aqui já, tá tendo um prejuízo de r$ 1400 isso é uma estimativa, tá bom tá só mais é alguma coisa para vocês. Se basearam tá certo então é isso pessoal, o preenchimento aquele dessa forma e os cálculos, são feitos dessa dessa maneira, a planilha vai estar vai estar disponível e esse é um cálculo que eu costumo utilizar para poder avaliar se compensa ou não é comprar um imóvel de leilão espero que vocês tenham aproveitado gostar gostado também do do vídeo de alguma forma ter, ajudado e eu também não ofereço serviço de eu fazer esse levantamento e produzir, um relatório, para para, vocês, você, caso, vocês, se, interessa e me mande mensagem, no nos comentários, não é, o valor alto, tá bom é o valor bem bem acessível e estou à disposição tá, bom, muito, obrigado, não, se, esqueçam de se, inscrever no nosso canal, se, você gostou e colocar, o curtir aí, no vídeo, tá, bom, muito, obrigado, e fiquem com, deus e? !