Olá olá olá olá, boa noite, boa noite, estamos aqui, hoje com, mais uma aula do nosso curso de regularização de imóveis e claro agora, como sempre aqui não falta novidades hoje nós vamos começar, um projeto? Tá em que traremos profissionais referência no mercado imobiliário atuantes em regularização de imóveis é que atua em todo, o brasil né nós vamos conhecer realidades distintas difundir conhecimento e claro né conhecer realidades de cada região desse nosso país, incrível né, e, temos, muito, aprender, por, aí com, essas, colegas, profissionais brilhantes que nós temos; no mercado e hoje nós vamos começar com, o bruno, o bruno felisberto e olha só olha só, o bruno felisberto ele, advogado e consultor, nas áreas notarial registral e imobiliária, ele é mestre e doutorando pela universidade de coimbra em direito ele é especialista em direito notarial e registral, também pela universidade de coimbra e direito, empresa empresarial pela unifor é membro da comissão, especial de direito notarial e registral do conselho federal da oab. Do ceará é pesquisador da escola nacional de notários e registradores é professor e autor de obras na área notarial registral e imobiliária e é membro fundador da comissão de direito notarial e registral da oab do ceará e também assessor jurídico da anoreg! Do ceará e de diversos cartórios e se você quiser conhecer mais sobre, o bruno se ele eu tenho site dele que é bruno felisberto pontocom ok então hoje ele está aqui conosco muito obrigada bruno por ter aceitado, nosso, convite, seja, muito, bem-vindo e hoje, ele vai trazer, para nós, aspectos, sobre, regularização, fundiária, sua, obrigado, por, lá, aonde, está, aqui é minha, toda, minha, o convite, especial desse é irrecusável e na verdade como eu disse reafirma que é uma honra ser esse povo está falando aqui com, imenso como, seu, então então, o selecionado não é tão seleto tão capacitado, esse, esse, esse, esse tema que você me convidou para falar é um dos temas assim que eu mais gosto de tratar né a regularização fundiária e o que quando a gente quando, a gente fala de regularização fundiária ela tem uma série de camadas almoçaram de degraus é antes de dificuldade. Né é para que eu entenda que tipo de regularização fundiária eu tô tratando eu preciso saber primeiro primeira coisa que eu tenho que avaliar é o aspecto dessa irregularidade a gente pode não, a gente pode não estar falando necessariamente de uma de uma irregularidade implica em algum e algum defeito legal, mas muitas vezes essa falta de regularização é tão somente é uma regularização, feita através de uma de uma atualização documental ou de da providência documental de algumas questões para que aquilo que não foi levado a registro possa ser levado, a registro então né se nem nem sempre, a regularização fundiária passa necessariamente uma questão é problemática e na verdade muitas vezes essa, parte da regularização é tão somente uma atualização documental ou, a providência de alguns documentos, a obtenção de alguns documentos aquela aquela situação registral que não foi resolvido algum tempo atrás, por n motivos ela possa ser, resolvido agora, então primeira coisa que a gente tem que apagar eu aspecto da regularidade só pra situar o que que a gente. Tá falando e dando alguns exemplos práticos para que a gente para que isso comece a ator marcou o veja só e muitas vezes, a pessoa procura o o advogado para tratar de uma, regularização curió preciso regularizar, o meu imóvel e na verdade o que ele tá precisando fazer é tão somente uma atualização de documentação, o a lavratura de uma escritura que nunca foi que nunca foi feita porque tem esse tão somente ali uma, o contrato estabelecido de forma particular de forma privada né mas as passam ali em pé na pelo uso de suas capacidades mentais e que estão todas ali ainda se falam e podem né pode ir lavar aquela escritura pública e aquilo ali seria, a registro né ou seja muitas vezes, a irregularidade da terra uma regularidade na verdade documental então primeira, situação, seria, uma das, situações mais, mais, simples, digamos e, as partes as partes que contrataram são de fato. A parte que tinha que é o detentor da propriedade, o proprietário matricular aquele cartão, a matrícula com na condição de proprietário tem, o comprador estabelecer não sei lá, quanto tempo atrás, o, contrato, particular de promessa de compra e venda. Ou às vezes de compra e venda como dá o nome o nome é não é o mais importante porque, o objeto do contrato realizaram esse contrato pagaram aí, o comprador pagou, o valor por isso que nunca foi atrás de regularizar tô na verdade, a primeira e aí, a pessoa fica preocupada porque só olhando eu só tenho um contrato particular e aí o que que eu faço com!
A primeira pergunta que o advogado tem que fazer é quem quem se lembra se encontrar com, você era, efetivamente proprietário como é que eu sei disso bom primeira providência ver a matrícula do imóvel que a mencionada, no contrato matrícula do imóvel tá no nome daquele cara que te vendeu ótimo, o primeiro passo muito já sabemos quem te vendeu podia vender, mesmo, esse, cara, você, ainda, tem, contato com, ele, tenho, doida, tenho, contato com, ele, hoje, vamos, chamar, o seu tem, algum, problema de hoje, iremos com, pressa, sua, obrigação de ir, até um tabelionato de notas, oi livre escolha das, partes lá vamos, essa, escritura pública de compra e venda, para passar, não de jeito, nenhum vou lá lavrou, a escritura pública levou, a registro pronto! Tá regularizada a primeira situação que que eu fiz questão de falar isso porque é bom que a gente estabeleça os diferentes níveis de irregularidade fundiária que pode ser um caso super simples como esse onde, eu estou, falando compra e venda poliana. Imagine tantas outras situações uma, dação em pagamento uma, permuta ou seja bateu ação hoje, não e até porque né bruna é importantíssimo, a gente sempre trazer, o a situação mais simples porque, a mais corriqueira e às vezes as pessoas buscam né ver já olha, a situação como já trazendo aquela carga de que nossa hein eu vou conseguir resolver só você trazer comprar exatamente então assim, a coisa com, alguma coisa bem importante de você principalmente quem for advogado né mas mesmo que não pode folgado quem e flutuante nessa nessa área né de alguma especialidade, o corretor um engenheiro, para ógrafo, o investidor é importante saber, isso porque as pessoas geralmente se preocupam e não e não vão no nascedouro da coisa tão primeira coisa que eu preciso identificar o que que eu tenho os documento que que esse documento não menciona bom se foi transacionar foi transacionado imóvel foi eu sei se, esse imóvel te origem registral e que origem registravam esse povo tem matrícula ou esse móvel, tem transcrição, mas por, um registro, mais, antigo, tem, bom se tem já é uma ótima, primeira, pista, oi e aí, eu vou, lá peço uma certidão, atualizada dessa transcrição vou, dar essa matrícula e vejo, para comer sua história e quem operou aquela venda pode podia mesmo operar antes de seguir, um pouquinho mais adiante sobre outros, sobre, outras situações, eu acho que é um você já deve ter falado isso por mas eu vou pegar pelo excesso e não pela falta é gente toda transação imobiliária toda, a transação imobiliária tem que começar numa coisa chamada certidão atualizada de matrícula não tem como encantar qualquer negociação imobiliária sem antes você saber, o básico se como assim, o básico saber para começo de história, você quem. Tá te vendendo aquele móvel ou se que tá perguntando aquele móvel ou quem, tá dando em pagamento aquele móvel quem, tá dando carregar ante aquele móvel pode fazer isso é o titular da propriedade daquele imóvel como é que eu sei isso só sem nenhum canto não e na matrícula do imóvel ea matrícula atualizada essa matrícula atualizada e que vai me dar! A certeza de que efetivamente aquela pessoa é a proprietária abular que a gente chama proprietário matricular vitória registral certo, o quê que é importante saber isso pessoal eu já vi, várias negociações, sendo, feito, inclusive por, advogados poliana é onde as partes que estavam transacionando elas não eram vejo, só, você, nenhuma, das, águas proprietário matricular era, assim porque, o cara, tava, vendendo mas é porque, tinha, um, contrato, particular com; ontem que tinha um com, o outro, contrato, particular com, outro, digo, gente, mas que maluquice essa estão outras acionando aqui sobre, o imóvel e ninguém aqui é proprietário matrícula do imóvel né você só, para gente, almoçar, um, pouquinho, mais, nessa, questão, antes de ir para. As outras por que que eu tô batendo tanto nessa questão, a ver quem é, o proprietário matricular que faz isso é um tipo de propriedade gente que a propriedade e registral certo aqui no brasil nós temos um sistema registral muito forte e segue duas etapas né nosso, o nosso, tema registrar, o seu, um, restaurante, chamado, tipo, mais, modo ou, mais, especificamente, no nosso, caso, tipo, mais, registro, civil, o diabo é isso da título, mais registro vamos. Para, a sabedoria popular já ouviram aquela frase de que diz que quem não registra não é dono pronto essa frase é uma frase popular e simplifica de forma brilhante genial, nosso sistema registral como assim quem não, registra não é dono pessoal, o o direito real da propriedade é um direito real não direito firmado sobre, a coisa por causa de um imóvel que não se importa e esse direito real chamado propriedade ele só nasce como propriedade só, nasce, como, chamado direito, real, a partir do registro no cartório de registro de imóveis então até lá mesmo que eu tenho uma escritura pública lavrada de compra e venda de dação em pagamento de pergunta ele seja lá, o que for se! Eu não levei o registro eu ainda não constitui propriedade, do meu nome eu dei uma expectativa de aquele título ele é o título que celebra formaliza aquisição daquela propriedade mas essa propriedade só nasce, a partir do registro tanto tão de novo quem tem, o título você pode pode ter um, título, perfeito, uma, sentença judicial, a uma uma uma, escritura pública um contrato particular que que dentre as exceções legais possa ser levado, a registro mas se você não levou, a registro e você não constitui boa tarde, no seu nome, então, para aqui, para começo de história, para quem, tiver, 20, a irregularidade fundiária, a irregularidade registrar, a regularidade documental primeira providência é para quem, tem condições de fazer isso né você lavar, o seu título e levar registro levá-lo imediatamente porque, senão, enquanto, isso, você, ainda, não, constituiu propriedade do seu nome voltando, para aquelas hipóteses que a gente a gente tava vendo né do nas situações mais simples de regularização bom eu dei aqui uma primeira uma, primeira, hipótese, não primeiro exemplo falando que muitas vezes o que a parte tem é um cumprimento de etapas né não cumprimento de etapas que se seguidas levariam normalmente ao registro às vezes o que a pessoa precisa apenas de um advogado para auxiliar pegar uma mão, dela e assim, tá vem aqui comigo vamos ali no cartório lavrar, a escritura pu vou providenciar certidões que precisam ser providenciados vamos atrás da outra, parte para outra, parte vir, aqui, assinar, uma, vez, lavrada, escritura, pouco, vamos, levar, no recheio logo; se encerrou o assunto muitas, vezes, o advogado é procurado só, para isso, tá muitas vezes, a pessoa precisa de um auxílio advogado para isso, para ultimar, essa, questão, outras, vezes, a questão vai vai, para um, pouquinho mágico de pouquinho, mais um pouquinho mais de complicação, às vezes o que que acontece às vezes, a pessoa tem um contrato, firmado com, uma, construtora, uma, loteadora, como, incorporadora e por algum motivo essa, incorporadora gostou, o loteador sumiu do mercado faliu desapareceu não é mais encontrada e, a pessoa tem aquele aquele contrato já que pago inclusive né então quê que nasceu para ela nasceu para ela, o direito de exigir daquela gostou, incorporador, ou loteador, a depender do caso exige que vá cartório lavrar, a escritura de transferência daquela propriedades e às vezes assim empresa já sumiu do mercado ou que quebrou por que enfim deu, o calote do pessoal desapareceu e, a pessoa se vê impossibilitada de regularizar aquela propriedade para o seu nome né então quê que ela que ela precisa muitas vezes nesse caso procurar um advogado para o advogado ajuíze uma ação, um, procedimento, relativamente, simples, chamado, adjudicação compulsória para que essa situação seja regularizada, o certificado indicação compulsório vai fazer ela vai subir aquela falta, daquela, costura, incorporadora loteadora né que que não foi cumprir a obrigação continuar cartório e lavando, a devida escritura de transferência de propriedade, o juiz vai suprir essa falta e vai determinar, o registro imóveis que faça a transferência da propriedade porque eu não conhecer um outro é um outro é uma outra questão também outra situação de regularização fundiária também gente sem aí, o joãozinho de cada vez para promocionar situações super comuns e vamos gravando aqui um pouquinho, o nível de complexidade moda situação também bem importante da gente da gente mencionar pessoal é a situação de pessoas que compram a terrenos um sistema de condomínio vamos explicar agora, o que que é o condomínio! Regular e o que que o condomínio de lixo na frente não costure as bordas e lembrar né porque, o leandro também já tem, a falar sobre isso na frente mas não vamos relembrar aqui bom então é muito comum que pessoas comprem imóveis e condomínios economia qual, a propriedade os seus duas ou mais pessoas sendo proprietários de um todo é às vezes o que acontece isso é super comum principalmente em áreas rurais né problema é a gente compra ali um imóvel numa área rural cada um faz ali o seu muro, a sua cerca nessa faz ali o seu delimita, o seu pedaço de limite, a sua fração mas na verdade na matrícula só. Tá o que um imóvel de sei lá quantos hectares onde, a proprietário bruno apoliano josé francisco, a maria e o pedro né e na matrícula então não tem essa localização das, nossas frações, faticamente, ou, seja realidade na vida, real para quem, vai, lá olhar, tá lá tudo bonitinho tudo, separadinho tem, a casa da poliana tem, a casa do bruno tendo, o rancho fulano de tal sítio do beltrano tá tudo ok mais a matriz e não tem isso aí! A aí o bruno está produzindo pedido sei lá o que tá criando vaca tá precisando de um radinho de praia do gado soja sei lá o que tá precisando de de acordar dinheiro para para: aumentar, o negócio aí, o banco desloquei não tem problema me dá aqui me dá o teu imóvel como garantia ao dormir, para fazer, agora, porque na verdade, ou, todo mundo, assina já que nós somos com, propriedades né, ou, então, vou ter, eu vou ter que ir vou ter que ir ver se o banco vai aceitar que eu dei a ele somente, a fração ideal aquele imóvel sendo que o banco não consegue localizar onde é que aquele meu imóvel ele não tem como ter garantia que o que ele. Tá tomando emprestado é aquele meu pedacinho de terra ali que tá efetivamente localizado então às vezes o que que o que que a pessoa, precisa desse eu preciso de um auxílio de um advogado também de um topógrafo para fazer. A é uma área né é fazer a localização daquela área sempre sempre observando né poliana, no caso da das, áreas rurais se aquela aquela fração ideal da pessoa aquele pedaço de terra da pessoa ele atende, a fração mínima de parcelamento né porque nas áreas rurais e sem importantes, o inca é que é que delimita a cada área é para cada região né do estado das cidades e corre, a fração mínima de parcelamento em locais onde, a fração mínima de parcelamento é de 13 hectares tem, opção dia de 2 e outros um dia de quatro é tarde por aí vai então nas nas zonas rurais, eu preciso, aprender essa fração mínima de parcelamento, eu preciso saber para começo de história e se, é aquilo o incra autoriza, aquela, aquela, aquele, parcelamento e aí uma vez permitido é só localização de área aí eu posso desmembrar essa minha área, abriu uma matrícula, própria e apura, o remanescente daquela área daquela daquela área que ficou com, os meus, outros, quando, vamos lá, eu extingo, aquele condomínio em, relação né, a minha pessoa em relação, a deles né não sou mais condomínio da poliana não sou mais que o dono do josé amarildo francisco do pedro tem, um agora, minha, matrícula, própria e agora, sozinho posso fazer o que eu quiser ou aquela makita então muitas vezes, a regularização do imóvel você já individualização do imóvel passa por um procedimento mais simples como, esse, administrativo, ou, seja, feito diretamente, no cartório hoje seguidamente os advogados engenheiros e topógrafos lácteos, são chamados, a resolver esse tipo de a situação né então vejam que nem sempre a regularização fundiária é uma coisa que necessariamente precisa passar por um procedimento judicial né, ela tem esses esses menos as situações mais simples e, a gente tem que entender todas elas para saber! Se efetivamente aqui efetivamente aqui em que pé nós nós estamos né e aí para isso, eu ressalto uma coisa muito importante que achou um trabalho que você faz maciçamente e talvez em todo, o país, o quase em todo, o país né que são as que preferiu, o ter mais chique é as medidas né ou para quem, preferir, o termo em português, ajuda, a diligência prévia né é eu eu ressalto assim como um dos trabalhos mais importantes que os advogados têm sido chamados, a fazer o lena principalmente na área imobiliária bruno, o mapa diligência prévia vamos vamos relembrar diligência prévia pessoal é um é uma coisa que a poliana com certeza faz para os outros clientes dela seguidamente nossa chamada fazer isso, eu sou chamado que eu ia fazer isso para os meus clientes que dizem olha bruno olha, o nome é poliana preciso fazer uma transação, imobiliária quero investir na nessa, área preciso saber, se, se ela está, regularizada com, a situação documental dela, enfim e aí, o advogado especialista nessa área, ele, vai, avaliar, tudo, para começar, lá, pela, matrícula que nem saber se o imóvel de matrícula, vai ver, se o imóvel urbano ou rural para saber as exigências documentais na específicas de cada imóvel vai ver por exemplo se aquele imóvel, rural se, precisa de algumas licenças para que você implante futuramente alguma algum empreendimento ali, vai, ver esse é uma uma dica que eu sempre importante vai ver pessoa, o topógrafo para medir, o imóvel, a partir daquelas medidas constantes na matrícula para saber. Se o que você tá comprando na matrícula aquele que existe mesmo de verdade é físico né muitas vezes já já vi, o cara comprando um terreno os carros e pediu para medir, não pedir que tá na matrícula assim que tá mas então que você tá vendo lá cercado tá na matriz uma mesmo e às vezes não dá e às vezes não. Tá né infelizmente é uma questão que ocorre né e não é raro né empreendimentos que você não assessoria de profissionais como nós mas daí os adquirentes né mas cuidado. Aí nos contrata e essa é uma das questões que frequentemente é e corre né que é essa a questão da as áreas né uma coisa é o que tá vendendo outra coisa o que existe de fato isso é importante e, a gente analisar exatamente exatamente então uma coisa que eu não recomendo a pessoa quando compra principalmente terrenos grandes imóveis grandes né especialmente nas áreas rurais, nunca deixei de tomar essa providência né não é um gasto isso não gasta um, topógrafo, não, gasto, engenheiro, não isso é um investimento, você está investindo na segurança é daquela daquela, aquisição, você, está, fazendo, uma, diligência, prévia, para fazer, para, saber, inclusive se, você pode, fazer, aquela, aquisição, bom, né e não, entrar de repente, numa fria, né, outra, coisa também é importante relação, essa, regularização, fundiária e ainda na conta da diligências, prévias poliana sabe é dar uma real noção, a ao seu cliente eu sendo você, o próprio cliente né saber ter, a real noção do imóvel até para saber, se, o imóvel não estiver, registralmente, perfeito se ele precisar de algumas, etapas para ser, regularizado, você de noção de que a tapas são essas até, para ver se você está disposto ou não, a comprar aquela entre aspas briga né na que eu tô querendo dizer isso que muitas vezes gente você sabe que aquele imóvel por exemplo é um imóvel onde só existe, posse mas você sabe que aquela posse já contabilizam determinado é um determinado período que permite aquela pessoa que hoje está lá, a entrar com, usucapião e você pensa poxa eu tenho interesse nessa terra eu, tô disposto, a eu ir atrás de regularizar em vez de esperar que o cara regularize para depois então eu adquiri se você tem pressa naquele negócio que você tem interesse naquele, móvel e uma das, coisas importantes de você saber isso primeiro é mentira até, a avaliação de um profissional para saber, se você vai, poder, regularizar, aquilo de alguma forma que forma é essa se essa forma vai, ser judicial ou extrajudicial, a gente vai já explicar aqui assim ela é mais demorada ou menos, demorar, e, aí isso é importante os precificação desse móvel porque, a gente sabe que o imóvel regularizado no registro de imóveis ele tem um preço um imóvel, a ser regularizado ele tem outro, peso, mais, baixo, né, então para quem está comprando isso é muito fortíssimos argumento, para você, conseguir, comprar, mais, baixo, né e eu até até até gosto muito de uma, frase de um vizinho meu aqui, a vizinha mesmo dia de condomínio que é o joão carlos godinho que eu vi que tava lá naquela tua live especial né dê, a massa na master plus né não em condomínios e loteamentos eu adoro uma frase dele que diz assim que que o lucro é na compra né você é louco o louco é na compra então se você comprou barato que você vai conseguir, o caso comprou, o cara já já não vai conseguir lucrar então todas essas providências de você saber exatamente onde está pisando não é necessariamente porque, o imóvel está irregular que você não consegui visualizar e não tem interesse em encontrado muitos é super comum é perfeito né diga lá naquela na aquelas aulas do curso da nossa amiga estar lente é até isso inclusive entra na questão de adquirir bem né por leilão até na rua e nesse nós nesse nosso curso eu também já falei e complementam que você tá dizendo acerca né dessa análise prévia que eu chamo de ls que é o laudo da situação do imóvel que a gente é mesma m**** aí e o importantíssimo, a gente saber quanto custa, a irregularidade isso mais desse raio-x acerca da situação. Do imóvel e, do bem dos proprietários, a gente consegue precificar o que você tava dizendo a irregularidade porque de repente ela compensa demais né é isso mesmo isso é muito comum é isso é cada vez mais comum poliana em terrenos em terrenos litoral né muitas ou ainda que não sejam de eleitoral em áreas rurais onde onde, o investidor tem interesse em campo, ali algum, algum investimento né então, muitas, vezes, interessa, para ele, aquela, posse né, aí, agora, só, explicando, né não é qualquer posse que depressa não é qualquer possa que serve por isso a importância de um profissional qualificado para ver primeiro, a qualidade da é né, a gente sabe pessoal que a posse é, muito importante porque as a posse ela tem como um dos efeitos dela uma das consequências da posse é poder gerar. A usucapião e o que que a usucapião a usucapião é uma forma de aquisição da propriedade pelo exercício da posse durante, o transcurso de tempo. Do fenômeno usucapião é o que ela é posse mais tempo e aí eu tenho graus de tempo e aí é importante saber que quanto mais tempo tem, a minha posse – requisitos eu preciso ou seja quanto mais velha essa, posse – requisitos eu vou precisar para adquirir aquela propriedade viu usucapião que nós temos usucapião hoje mais simplificada digamos assim, o usucapião extraordinária que a usucapião há 11 anos na mais que pode ser reduzida para 10, se você naquela sua, posse exerce de forma mansa e pacífica e para sua, para fins de moradia, sua ou da sua família né, o desenvolve ali alguma, alguma atividade, laboral, produtiva, então, você, ainda, tem, inclusive é essa, possibilidade de decréscimo de tempo então hoje, a melhor posse possível, a mais fácil de geral usucapião mais tranquila é a posse que tem acima de 15 anos a posse a que gera chamado usucapião extraordinário é a única do não obviamente que não tem posses de 10 anos de composta de 15 de 5. Anos tem posse de dois anos veja só que a posse é a posse na usucapião o posse de dois anos que a do. Cônjuge abandonado né a usucapião familiar né daria até uma música aí da maria mendonça eu posso os campeões do coxa abandonado naquele que foi para sair: para comprar, cigarro e nunca mais voltou, o conjunto que ficou pode usucapir aquela outra metade que cabia a outra cor ver né se ele amanhã se o abandono dele já tem já tem dois, anos, já, abandonou, aquela, aquela, propriedade, por, dois, anos, então, o cônjuge, abandonado, né, aí, no para conseguir suprir, a sua dor do abandono vai e faz, a usucapião sobre aquela outra metade do seu, do seu, do seu cônjuge ou do seu companheiro valor a quem é casado mas também vale para quem tem união, estável, né, então assim, a usucapião gente ela não e aí falando porque usucapião é uma das formas de regularização fundiária na regularização da propriedade sempre falando sobre propriedades do que ao fim ao cabo é o que nos interessa né, a regularizar fun diariamente, a a propriedade regularizar lotes regularizados participem, a propriedade em seu nome bom, a usucapião pessoal é uma coisa muito importante da gente mencionar aqui é que ela desde, o advento né desde, o surgimento desse nosso novo código de processo civil nosso atual tem um código de processo, civil de 2015, mas que passou a vigorar em março de 2016 né desde lá esse, novo cpc esse, novo código de processo civil cpc, ele nos trouxe, a chamada usucapião extrajudicial mas, isso não, paga lei de discos! Tá eu uso o cpc trouxe um artigo que incluiu o artigo na lei de registros públicos ea lei 6! 015 que artigo é esse, o artigo 216-a e esse processo usucapião extrajudicial agora, detalhe importante, a usucapião extrajudicial gente, já não mudou nada não que a gente conhecia de os cartão o que eram os capítulos da ordinário continuous extraordinário que era. Ordinário por que você não ordinário quero especial urbano rural tudo continua igual não o legislador não mexeu na matéria usucapião o que o legislador fez, foi só de assim ó galera o que vocês podiam fazer só lá no poder judiciário agora, vocês também podem fazer aqui ó não extrajudicial também, pode fazer direto, no cartório ou que bacana bruno qualquer hipótese não o que você consiga fazer, a usucapião extrajudicial não, pode não pode haver menores envolvidos especifique, a menores é preciso do ministério público, no estado não vai agir, no especial né e também não pode haver litígio não, pode, haver briga tem que tá todo mundo de acordo foi não teve nem tio nem menores envolvidos gente pode, tocar, o barco, no ano terceiro, inicial como é que é isso cartórios que são envolvidos tudo nasce no tabelionato de notas né que eu também não na de notas lembrando é um dia, a gente lado escrito onde, a gente larga procuração de a gente autêntica documento da gente reconhecer firma e seu cabelo natural certo grupo qualquer tabelionato de notas né que nem uma, escolha assim para fazer, minhas, compras e vendas, doações, não, especificamente, nesse caso gente tem que ser o tabelionato de notas. Do local do imóvel, tá certo então, por exemplo se, eu tô, aqui em fortaleza, no ceará tem, esse, lá, dez onze, para o lado aqui na capital, posso escolher, qualquer um, mas desde que seja um desses de fortaleza se eu tô por exemplo me fala uma cidade bem pequenininha de de goiás, por eu não aconteceu, no cartório tu consegue me mandar um print interior bem, bem aqui, o que tem uma parte aqui do lado tem bela vista de goiás, tensão bela vista de goiás só tenha um cartório de tabelionato um tabelionato de notas é só lá, tá eu não, ah mas eu não vou colocar ela aquele tabelião não gosto dele paciência vai ter que fazer amizade eu tenho que gostar porque não dá para chamar, o da cidade vizinha para fazer, certo esse, caso, gente ele tem que obedecer uma, regra territorial, a usucapião extrajudicial começa com, meu destino, tabém lado de notas através de um documento chamado, a ata notarial talvez, você, já, tenha falado, aqui, né problema, a ata notarial ata notarial pessoal e eu acho um dos documentos mais importantes existentes, porque, ela, tem, uma, força, probante de uma, força probatória, a toda aquela material, a gente, tá falando hoje aqui para os capítulos tchau, só conseguir, para qualquer, coisa, onde, você, precisa e constituir, uma prova, forte, uma, prova, robusta e uma, prova que e é preso me como, o verdadeiro aquilo que está escrito né os atos notariais eles têm uma presunção de veracidade uma presunção de legalidade com, aquilo ali presume-se, verdadeiro né, bom, então, um pouquinho, a ata notarial porque, o notário ou tabelião ele vai, a campo para verificar aquilo que você está trazendo como informação sobre ele vai ver ele vai inquirir ali vai, ouvir os teus confrontantes vai ouvir, os teus vizinhos aqui, os testemunhos, para saber. Se após que você tá dizendo que é de 15 20 30 40 anos é mesmo e daqui é aquela quantidade de tempo ele vai ver se o imóvel aquele mesmo você, tá dizendo se a naquele local tem, mais ou menos, a metragem que você tá dizendo se tem as características é que você tá dizendo né porque porque daí, o notário ou tabelião eles vai, a campo verificar isso aqui ele próprio possa testar na ata que aquilo que você falou ele foi lá e verificou né a única coisa que ele não pode dizer que que verificou pelos próprios olhos é o decurso de tempo né esse vai ser o que vai ser uma ligação do próprio declarante e das, partes e das testemunhas que não viu bom seguindo, a isso aí você vai para o registro de imóveis relaciona juntando mais uma relação é de documentos envolvem aí mapa e memorial, descritivo desse móvel então para isso, você vai ter que contratar um engenheiro ou topógrafo um arquiteto um técnico, né e topografia né porque porque porque, eu trabalho com, esse profissional vai, desenvolver e ele, vai desenvolver e vai, recolher um documento que declara que ela responsabilidade dele se ele é um profissional vinculado ao crea né é um engenheiro ele vai recolher um documento chamado à rtp que anotação de responsabilidade técnica se ele é um arquiteto urbanista que está vinculado ao cau aí ele já vai recolher rrt né que o registry responsabilidade técnica e de 2017/2018 para cá tem uma terceira categoria que é dos técnicos e aí ele podem emitir a trt é o termo de responsabilidade técnica né então sempre, a sempre esse tipo de documento vai acompanhar, o usucapião como acompanha por exemplo, a as retificações de área né tão bom, o que que o que que então é é preto você precisa de um advogado que te acompanha o profissional habilitado que te acompanhe e essa situação primeiro só se processo usucapião extrajudicial, no regime, móveis recupera advogado, mais, antes, disso antes de você, encampar isso aí, um, advogado, vai, ser importante, a gente para primeiro, verificar qualidade, daquela, tosse, né, ele, verificar documentação que existe, o cara, tem documentação só boca, aquela, tosse, né, não, bruno, cara, tem, um sei lá, tem, fotos, daquele, imóvel de iptu, no nome dele, ele, tem, luz, água, telefone! No nome dele essa posse dele já vem do pai dele que já vem do vô dele tem prova de tudo isso, a gente vai pegando essa corrente de provas, para fazer, essa documentação, para documentar é esse tempo de posse porque aí vai para uma regra super importante do código civil porque amigo se você comprar essa, posse o que o cara. Tá lá exercendo a 20 30 anos, o 40 que ele já puxa essa posse do avô dele veja a gente, a posse segundo, o código civil ela se transmitir seja causa mortis né ou seja por causa da morte ela se transmitiu exemplo, o pai morreu ficou para, o filho filho, vem, desenvolvendo essa, posse filho, morreu passou, para, o neto e assim vai é a posse ela se transmite pela morte mas também se transmitir inter vivos entre vivos e dá um cara que vem exercendo essa, posse e já 20 30 40 anos seja lá quanto tempo for mesmo somando essa, posse de pessoas anteriores, a ele né o pai, o vô você pode comprar e olha que coisa bacana quando você compra você soma, a sua posse há nele aquilo que ele tinha aqueles 20 30 anos depois que ele tinha passou a ser os seus 20 e 30 anos então o que que você compra a partir daquele momento você comprou, o direito de usucapir se você se, trans planta, para, o lugar, naquele, possuidor, você, não, passa, a ser possuidor só, naquele momento é como se você possuísse, desde, 20 e 30, anos e aí o advogado entra nesse nessa situação como uma ferramenta, crucial, para verificar, o que quis o que existe de documento nisso e para onde existe pouco documento poliana é produzir essa documentação mas produzir legalmente na produzir nessa esquina do coisa legal de fazendo documentação não e muitas vezes essas, posse gente as pessoas têm tem pouca documentação dessa, posse mas aí você pensa poxa vida é será que não é legal ele, próprio documento essa, posse dele ele próprio declarar essa, posse dele perante um tabelião para firmar, un documento, público sobre, a quilos tem um, a gente que testemunha a favor dele puxa vida tem chão esse pessoal, todo vai, no tabelionato constitui uma escritura, pública declaratória, um, todo, esse pessoal diga que realmente aquele cara, tá lá a 20 anos há 30 anos, a 40 anos e você como advogado pedindo que eles dão máximo de detalhes possível conhecer seu zé aquela parte do francisco, seu zé, tá aqui desde 1974 aí, ele, morreu, francisco, continua, morando, aqui ó gostei, uma casa com, sua, casa, quando senhor essa, casa, ele, construiu, a uns 30 anos atrás, foi mesmo, oi e aí, ele mora ali com as filhas com, a esposa se atentar conselho você vai e produzindo, essa documentação legal para fora, para começar, a formatar sua posse para começar, a formar livro justo título, para dar corpo, aquela, posse para dar para fazer, para fazer com que ela comece, a existir de forma documental e mais fora; aquilo tudo mais que exista se existem formas fotos, são documentos, nem imagina, uma foto antiga do do imóvel, o cidadão lá, no imóvel construído na casa, dele reformando, a casa, dele fazendo festa na casa, dele, no bairro todo um documento né imagina que ele tem água luz telefone gás seja lá, o que for sobre aquele documento ele tem recibos antigos e que ele fez, reforma, no imóvel, o recibo de que ele comprou de alguém enfim, o advogado vai verificar saúde dessa, posse vai ver vai ver, o lastro da sua, posse o nível de confiabilidade dessa, posse para chegar e dizer, o cliente dele um grau de segurança né uma nota de segurança sobre, a possibilidade daquela posse se transmutar em propriedade através de um procedimento de usucapião essa é uma forma muito forte hoje, em dia de regularizar, fica muito, formato não era, antes sempre foi mas, a gente sabe que na via judicial é um processo, o regra né tradicional mente mais demorado portanto aquilo que eu conseguia fazer no judiciário é só fazendo judiciário hoje eu consigo, fazer também, no extrajudicial né, então essa é uma forma de usucapião bruno usucapião eu só consigo fazer em imóveis que tem registro seja imóveis que tem matrícula que tem transcrição não eu não começo, o pessoal essa foi uma uma grande discussão quando surgiu né, a regulamentação da usucapião via código de processo civil né foi incluído incluiu essa artigo 216-a lá na 6015 lá, no começo podendo você deve lembrar, o seu estado de móveis não faziam usucapião de imóveis sem matrícula né porque por que indicavam a lei textualmente no artigo que você tinha que você tinha que ir lá todos os titulares de direitos reais constantes na matrícula se não tinha matrícula não ia ter titular de direito, real não tinha que não tinha que a gente mar e morreu antes de nascer né então não tinha usucapião extrajudicial de imóvel sem matrícula aí veio, o cnj não é o conselho nacional de justiça e através. Do provimento 65/2017 ao, reino de novembro de 2017 é regulamentou normatizou sobre, a usucapião extrajudicial qual foi uma das um dos grandes avanços foi de dizer textualmente e, a usucapião extrajudicial pode, sim ser feita de imóveis é em relação à imóveis sem reginópolis sem matrícula ou imóveis em transcrição né essa expressão grande avanço proporcionado pelo pelo provimento 65/2017 do cnj uma outra coisa, muito importante também que o provimento 65/2017 do cnj avançou por de você não se precisar juntar mapa e memorial descritivo para imóveis que representa em unidades autônomas lula que diabos são unidades autônomas, o seu apartamento é uma unidade autônoma uma, sala comercial é uma, unidade, autônoma um, lote e faça parte de um loteamento devidamente regularizado ele é uma unidade autônoma ou seja se o imóvel que eu desejo que é um imóvel que já tá descrito perfeitinho na matricula porque ele é um apartamento porque ele é um lote porque ele é uma sala, comercial porque nenhuma loja e se, eu não preciso juntar map me memorial, descritivo que mais que ele foi além e lá, no começo existe uma, discussão sobre, a regularização via usucapião de apartamento, no apartamento da poliana não tem registro que na verdade o prédio inteiro não tem registro né vamos, a falar um pouquinho sobre isso eu sei que eu tenho não tenho mais muito tempo mas vou tentar ser, o mais sucinto possível é comprar, a poliana e os vizinhos dela apostaram naquela naquele naquele empreendimento na época poliana ainda não era.
A poliana que ela é hoje, tá no texto dado ela não conhecia nenhum profissional como, a poliana é hoje e aí eu ir aí investir, o dinheiro dela naquele lá sem verificar, o básico se verificar o que se aquilo que ela tava comprando na planta ela futura unidade né você comprar quando você compra uma expectativa né espero que aquilo fique pronto né e aqui você tem, a propriedade daquilo um tiro ela não veio e puxa vida se aquilo ali tinha incorporação imobiliária e o que que é importante isso napoleão jornal que fala aqui para vocês já deve, tá careca de saber mais do que importante isso não tem coração imobiliário lá na frente você já sabe que o cara não vai conseguir averbar, a construção daquele prédio só que que vai acontecer se não averbar a construção do prédio e não vai conseguir individualizar as unidades autônomos eu que quis ser não individualizar o que que vai acontecer, o apartamento tão bonitinha que você comprou ele não vai ter matrícula e aí você não vai ter propriedade do seu nome e se, você quiser vender aquilo você, não, tem, como, vender, propriedade, você, não, tem propriedade constituída no seu nome, você quiser, dar aquilo como garantia de alguma operação de empréstimo você também não tem, quiser, trocar com, alguém, como, bermuda também, não, tem, se quiser dar de pagamento, também não tem, comprar e pagar, mesmo então, assim, uma das, coisas, para quem, compra imóvel na planta né é saber se aqui não, tem corporação, imobiliária bruno só na planta não pode ser que imóvel pronto já já tenha é uma situação, consolidada porque, ele, lá, atrás ele, no face corporação, imobiliária, e, aí, foi, vindo, vindo, vindo, vindo, vindo e hoje, a gente tem aos milhares, no brasil condomínios, edilícios né, o domingo é vinícius dá me dá me: lembrar o que é posso posso lembrar e simplesmente não tem registro porque, pelo lá, no nascedouro da coisa ele não foi feita, a incorporação por consequência não foi feita, a averbação da construção por consequência não foi instituído, o condomínio e por consequência não foram individualizadas as unidades e aí amigo você não tem, a matrícula de seu imóvel porque na verdade o que se tem é uma matrícula do terreno só você for lá no regime mau só existe uma matrícula! Do terreno não existe uma matrícula do empreendimento e consequentemente não tem as filhas e as matrículas filhos que seriam as matrículas individualizadas de cada unidade é de cada apartamento casa, sala comercial é daquele empreendimento puxa vida bruno e aí só usucapião repente resolver esse por usucapião um, movimento avançou para dizer que é possível você fazer isso sem precisar de map memorial descritivo e atenção mesmo que esse empreendimento não esteja regularizado no registro imóveis mas deus mas que maravilha então tá um prédio todo irregular qual seu regularizar, sozinho agora, está sozinho e eu uso, papel coisa que não era, permitido né, nas, primeiras, discussões, antes de provimento, não era, permitido bruno mas eu não, gostei de usucapião e dá uma me dá uma, outra, oportunidade dá uma, outra, opinião, não sei não, vou com, a cara de usucapião não quero saber não existe, o outro uma outra possibilidade de eu regularizar esses imóveis urbanos já estão essas, situações, consolidadas, tem, gente tem, o negócio fantástico surgiu, em, 2017, através da lei 13465 de 2017, chamado reurb, né e, o o rei é dizer visualização ilda é de umbanda, a regularização urbana regularização de imóveis, urbanos e aí eu tenho dois tipos de remédio eu tenho, a rubi é se esse essa social nerd, interesse social eu tenho, a reurb-e ahyub específica certo, a qual, a diferença entre outros, a rms que já tinha interesse social é; a que visa à regularização de imóveis urbanos em situações localizados, no chamado em em chamados núcleos urbanos e é em situação consolidada e como é que eu sei se aquelas suas conta própria tem uma situação é consolidada não gente município aqui, aperta, isso, então, município, vai, acampa, o município verifica se existe uma, situação, consolidada, daquele, núcleo, urbano e é de população, carente população e para, o suficiente e aí, a própria prefeitura faz esse procedimento, todinho e faz com que aquela irregularidade fundiária através de um documento chamado crf certidão de regularização, fundiária seja levado, a registro junto aquele processo de rubi administrativamente faça nascer, a propriedade para essas, pessoas poxa bruno mas eu não, sou hipossuficiente, eu não sou de baixa renda, a minha o meu problema não é aí quadrado ali no interesse social não, tem problema amigo você, não, ficou, desativada, você está enquadrado na reunir e sabe, aquele pessoal que você conhece tem um baita de um apartamento, no edifício super bacana e vai ver, no registro de imóveis não tem matrícula-mãe daquele empreendimento porque, o construtor, nunca fez, incorporação imobiliária se você for ver só tem e, a matrícula digamos assim do chão, do empreendimento, só tem, o terreno pronto nesses casos como é que você regulariza aí se imagina todo mundo, querendo regularizar, né, você, seus, vizinhos concorda que aquilo ali é uma situação consolidada é uma situação consolidada como é que resolve aquilo puxa ele não tem como resolver oi e aí como é que resolve resolve agora, para ver se da rubi e eu vou específica né você aí, sim contratando, um profissional, para lhe, auxiliar, nenhum, advogado, também, precisará, eventualmente de algum, algum dinheiro, né, ah você solicita, abertura, desse, processo junto, à prefeitura municipal onde, o objetivo é a única diferença aquele lá para resolver essa que eu falei as de interesse social é que na verdade quem para provocando agora, é um particular e não se enquadra interesse social bom então é a uma hoje eu acho, a melhor maneira de regularizar uma situação consolidada do imóvel urbano é a reurb-e e? Do pra quem advoga nessa área de regularização, às vezes você conhece um condomínio, o condomínio! Tá inteiro e regular o que o cara não fez, a incorporação loteamento, tá irregular porque não foi feito, o registo se você conseguir caracterizar junto à prefeitura né e forma que aquela situação e consolidada ea prefeitura, a teste e aquilo ali é uma situação consolidada, a prefeitura vai emitir, a documentação para você para que você administrativamente e de forma até mais rápida eu consiga transformar esta posse em propriedade consigo transformar essa situação de irregularidade em uma situação de irregularidade e do hoje nós temos ferramentas importantíssimos como, aos campeões, prejudicial reurb né, para nos auxiliar, nessa forma de regularização, outra coisa também que a poliana é super craque e loteamento é importante também de dimensionar, para vocês gente uma, diferença, importante cima de loteamento que eu preciso falar que na parte de finalização prometo que eu já estou encerrando os não confunde loteamento irregular de loteamentos clandestinos, o pessoal eu tinha letra clandestino com, próprio nome, tá dizendo ou é loteamento e ilegal mesmo né como assim ó tem um pedação de terra, o cara começou, a fatiar uns pedacinhos lá na matrícula se você?
Tá e ele vem vendo tantos mais quadrado pra fulano vendo tanto na escola para mim, o tamo junto, tantos, mais, cuidado, para falando, aí, você, vê, uma, matrícula, enorme sei lá, quantos, mil metros, quadrados um, monte de condômino quando você sabe que naquele você vai ver aquilo ali na vida, real parece um loteamento cada, um com, seu, lote zinho, para, o seu, pedaço de terra, em, pode, saúde, americano destino, tá da ásia inclusive, dá, motivação, inclusive para para: comunicação, ministério, por, procuração criminal de mas tem pessoal loteamento irregular ou seja aquele que não está regular algo que não está regular é que presume-se tentou em algum momento regularizar, o muitas vezes gente para quem, investir dou é a depender do caso vale a pena também regularizar loteamento para investir naquele loteamento, você, compra, mais, barato e gasta, mais um pouco, para regularizar tudo que tem um loteamento irregular eu loteamento terra por, algum motivo, não, conseguiu, naquela época que ele queria operar, o regime; a documentação necessária e, as vezes o dinheiro do cara. Acabou e eu não conseguir ir à frente com, aquele projeto, ele, cansou e largou de mão deixou, para lá. Só que tava tudo pronto empreendimento, tá pronto para para: para: você regularizar, consegue, regularizar, documentação, pergunto, técnica, advogado, fazer, essa, diligência, fazer, o apanhado, para ver, quanto, custa, para você, regularizar e de repente, aqui não, tem, aqui, aquilo, ali já era, uma proposta, interessante, para você, adquirir, eu tô, assim existem, todas, essas, essas, formas de regularização, imobiliária por, último regularização, fundiária e por, último, eu não, não queria deixar de mencionar também, a situação dos imóveis localizados em terreno de marinha né muitas vezes tem essas posses em terreno de marinha, pessoal e uma coisa que é importante de vocês saberem é que nos terrenos é e os terrenos chamados terrenos de marinha, os imóveis públicos contra eles não não, corre, aos, cabelo então, se, o imóvel é público você porta lá 200 anos, eu não, tenho um dia de posse a de usucapião, posse para usucapião. Você não tem o que o que não corre prescrição contra quem não corre usucapião não ocorre usucapião contra bens públicos puxa vida bruno então eu tô lá que fazer um investimento nenhum tem jeito de verbalizar aquilo em primeira coisa que você precisa procurar eu ganhar ou profissional como apoiar né você vier para o lado de cá porque eu não profissional aqui como esse que humildemente vos fala e aí eu a primeira coisa que esse cara, vai procurar logo! Chamado s, t? u que que é o sp1 é o serviço de patrimônio da união grosso superintendência de patrimônio da união é o órgão da união federal que cuida dos irmãos e. Do patrimônio da união e aí gente você vai verificar, junto agora, sp ou se você pode regularizar sua situação né, eu ia, falar regularizar sua situação de regularidade ia ficar ótimo né, mas enfim, ao fim ao cabo é esse regularizar, a sua situação irregular como e é verificando juntar, o sp1 se você tem como fazer ali um contrato de ocupação ou contrato de aforamento o que é um e o que quer outro gente, o contrato de ocupação é o que mais se parece para gente com, contrato de locação, lá e se, você firmar se, o contrato de locação só que ó a longuíssimo prazo né com, a união então ali você vai firmar um contrato de ocupação e vai ser permitido que você realize os seus sonhos benfeitorias né e se um dia e, a união precisar daquele imóvel de volta ela te ressasse aquilo que você fez, como benfeitoria, no imóvel aí existe uma coisa, linda gravar, cima e aí já se trata de propriedade mesmo se você tem um imóvel que é da união ea união tem interesse em ti ali naquele móvel, a gente vem e transferir mesmo aquele móvel vender? Para ter aquele novo e você pode fazer um contrato de aforamento, onde aí faz com que essa essa essa propriedade fique bem partida aí ele vai dizer que o domínio útil daquele móvel é seu mas que o domínio direto da união vocês afirmou propriedade para o teu nome sobre aquilo mas, a união se um dia precisar daquele imóvel por conta de guerra, o estado de calamidade alguma coisa pode até requerer mediante, indenização, daquele, valor, qual, a probabilidade socorrer zero ou perto de zero é então é mais uma forma também de hoje especificamente os imóveis situados em terreno de marinha tão vejam aí pessoal que a gente começa todo o toda, a nossa discussão primeiro na avaliação do aspecto da irregularidade para gente verificar, o nível de regularidade e terceiro?
Verificar, o passo, a passo que vai ser necessário para sanar essa e regularidade um cara, extremamente falante como, eu foi, o máximo que eu consegui resumir poliana de um assunto tão grande espero que eu tenha conseguido com, o tempo ainda que minimamente, o assunto e fico à total disposição de vocês para discutir mais tirar repertório do significado nossa excelente, aula, bruno, excelente, eh foi perfeito com, esses fez, um, apanhado, geral, né acerca da, do assunto regularização fundiária dá um assim vantagem a visão que você trouxe né do todo para enfim para todos, todo e qualquer, interessado, né ou atua do mercado imobiliário colegas advogados, então, foi, foi, ótima mesmo, a sua muito obrigada não sei se, tem alguma pergunta vamos ver se alguma pergunta, o roni tem alguma pergunta do pessoal ah não então, tá joia olha as perguntas para quem, tiver, nosso, tempo está, nós tenta, finalizando, quem, tiver, alguma, pergunta, pode, procurar, o bruno ou me procurar, também, mas fique à vontade para procurar é bruno, o site deles nós colocamos aqui que é bruno felisberti? Com? Br, o instagram dele é bruno felisberto adv né bruxa, isso, aí, então, muito, obrigada, mais, uma, vez, agradeço, pela, colaboração, conosco, tamo, junto, ok, procurando, disposição, bom, obrigada, gente, obrigada, até, a próxima. ?